Het gevolg is dat de huidige financiële crisis het tekort

Na jarenlange prijsstijgingen is de woningmarkt eind 2008 grotendeels tot stilstand gekomen. Belangrijkste oorzaak is de financiële crisis, die het vertrouwen van consumenten sterk heeft beïnvloed. De woningmarkt is daardoor in korte tijd veranderd van een verkopersmarkt in een kopersmarkt. Desondanks is de situatie in Nederland onvergelijkbaar met die in landen als de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Spanje, waar de huizenprijzen in korte tijd sterk gedaald zijn. De Nederlandse woningmarkt kampt namelijk nog altijd met een mismatch tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief. Mede hierdoor zijn de woningprijzen over heel 2008 ongeveer stabiel gebleven.

De Nederlandse woningmarkt is relatief stabiel. Een sterke negatieve prijscorrectie op langere termijn ligt niet voor de hand volgens FGH Bank en de Rabobank. Zij verwacht dat de prijzen op de Nederlandse woningmarkt in 2009 ongeveer gelijk zullen blijven in vergelijking met 2008. Een verklaring hiervoor is dat er nog steeds sprake is van schaarste, terwijl de koopkracht dit jaar toeneemt, zowel door fiscale maatregelen als door loonstijgingen.

De nieuwbouwproductie staat fors onder druk. De stagnerende economie leidt tot een drastische vertraging in de nieuwbouw van woningen. Met een verwachte daling van 20% in 2009 komt men ruim onder het door het kabinet gewenste minimum aantal van 80.000 woningen per jaar. Ook de financieringsmogelijkheden van ontwikkelaars en van de consument zijn verslechterd en stellen consumenten beslissingen uit uit angst voor dubbele woonlasten. Op dit laatste punt zijn er momenteel verregaande initiatieven uit de bouwsector door oprichting van een fonds wat een inkoopgarantie geeft als de oude woning binnen 3 maanden niet is verkocht. Het gevolg is dat de huidige financiële crisis het tekort aan woningen op de middellange termijn vergroot.

Cruciaal is de vraag welke typen woningen worden ontwikkeld. Er is de laatste jaren een overschot ontstaan van appartementen. Het aantal te koop staande appartementen is ten opzichte van een jaar geleden met maar liefst 23% gestegen. Door de schaarste aan betaalbare appartementen is de vraag naar kleinere goedkope appartementen weliswaar groot. Vooral in het duurdere segment blijven appartementen langer te koop staan.

Volgens de maatregel de minister blijven de huren voor zittende huurders van gereguleerde huurwoningen, gecorrigeerd na de inflatie, maximaal gelijk. De exploitatiekosten voor woningbeleggers stijgen echter veel sneller dan de inflatie. Hierdoor zullen de rendementen uit huuropbrengsten voor woningen in 2008 verder afnemen.

Het beleggingsresultaat op woningen kwam in 2008 uit op 2,7% ten opzichte van 9,6 % in 2007 en 11,4% in 2006. De woningprijzen, het indirecte rendement, zijn in Nederland in 2008 licht gedaald met 0,9%, Het directe rendement is bij deze categorie beleggingsvastgoed altijd al het laagste geweest en kwam in 2008 uit op 3,6%. Nu ook het indirecte rendement negatief is is het beleggingsresultaat met marginaal. Het gevolg is dat de huidige financiële crisis het tekort aan woningen op de middellange termijn vergroot. En dat kan over enkele jaren weer tot sterke prijsstijgingen leiden.

Door de alsmaar stijgende prijzen van grondstoffen en de milieuproblematiek zal duurzaam bouwen steeds meer de agenda's van vastgoedpartijen bepalen. Duurzaam bouwen zal daardoor dus ook commercieel aantrekkelijk worden. Bij de binnenstedelijke herstructureringsopgave is de rol van de woningcorporaties cruciaal. Maar de financiering van de plannen leidt voorlopig tot een patstelling, waardoor de uitvoering van ambitieuze plannen al in een vroegtijdig stadium vertraging oploopt. Herbestemming en transformatie van binnenstedelijke locaties is een kansrijke markt, maar vergt dus wel andere beleidsuitgangspunten.